Przed umówieniem się na pierwszą wizytę z architektem warto przemyśleć i zapoznać się z listą spraw, które na pewno będą poruszane podczas pierwszego spotkania. W tym oraz kolejnym wpisie przedstawię listę punktów, która z pewnością ułatwi Wam pierwszy kontakt i pomoże uniknąć sytuacji, gdy będziecie musieli robić dobrą minę do złej gry. Mówiąc wprost nie będziecie musieli ukrywać, że kompletnie nie wiecie o czym do Was mówią.
Punkty podzieliłem na dwie grupy związane z koncepcją oraz projektem budynku jak również z formalnościami związanymi z samą działka budowlana. W obecnym wpisie skupimy się na tej drugiej grupie związanej z działką budowlaną. Tak więc startujemy.
Punkt pierwszy to wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Niewątpliwie jak opisałem to w poprzednim wpisie ma on duże znaczenie zarówno na projekt zagospodarowania działki jak i architekturę przyszłego budynku. Wypis i wyrys może otrzymać każdy w urzędzie gminy na podstawie złożonego wniosku. Dokument taki powinien zawierać wyrys z mapy ewidencyjnej obejmujący wnioskowaną działkę wraz z istniejącymi liniami zabudowy i symbolami oznaczającymi przeznaczenie danego obszaru. Część opisowa czyli wypis zawiera szczegółowy opis co do wymagań np. zabudowy domów jednorodzinnych. Często zawarte w tym dokumencie wymagania są bardzo szczegółowe opisujące np. wymagany kąt nachylenia dachów, ilość kondygnacji, dopuszczalny kształt dachu czy też rodzaj ogrzewania. Alternatywnym dokumentem są warunki zabudowy (WZ), które wydawane są dla działek położonych w obszarze nie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Kolejny dokument jaki czasami jest wymagany to odrolnienie działki. Musicie mieć świadomość, że jeśli kupujecie działkę, która znajduje się w obszarze objętym MPZP i jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową nie koniecznie została odrolnienia. Najczęściej taka sytuacja się zdarza, gdy do momentu kupna była wykorzystywana pod uprawy rolne. Nie zawsze sprzedający odrolni te tereny dlatego obowiązek ten spada na przyszłego właściciela. Przed zakupem warto sprawdzić klasę gruntów jaka znajduje się w obszarze kupowanej działki. Najczęściej tereny pod zabudowe mieszkaniową posiadają grunty o gorszej klasie co nie wiąże się z dodatkowymi opłatami. Te można sprawdzić tutaj, zaś klasyfikacje gleb sprawdzicie na geoportalu.
Wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej składa się do Starostwa Powiatowego lub odpowiedniego urzędu gminy, dołączając dokumenty takie jak wypis z rejestru gruntów, mapy działki i dokument potwierdzający prawo do gruntu.
Trzeci punkt to warunki gruntowe panujące na działce. Przede wszystkim przed zakupem działki jak i po warto podpytać okolicznych mieszkańców jakie panują w okolicy warunki gruntowe. Najlepiej zasięgnąć opinie długoletnich mieszkańców np. jakie są w okolicy grunty (piasek, glina), czy działka lubi być podmokła zwłaszcza po obfitych opadach deszczu. Zdarzają się sytuacje, że ktoś kiedyś na tej działce urządził dzikie wysypisko i pod warstwą ziemi znajdują się "niespodzianki". Akurat ten ostatni przykład znam z własnego doświadczenia. W moich rodzinnych stronach, gdzie znajdował się poligon wojskowy urządzono dzikie wysypiska śmieci. Wywożono tam dosłownie wszystko. Po latach wojsko zakończyło dzierżawić ziemię, którą kupił deweloper. Przyjechał ciężko sprzęt, wszystko przykryto warstwą ziemi i piachu po czym wybudowano domy jednorodzinne pod sprzedaż. Wszystko się sprzedało, a nowi właściciele nie mają pojęcia że żyją na starcie śmieci. Nie wiedzieli..... , bo nie pytali. Ale czasami też takie opinie ciężko uzyskać. Niechęć "rdzennych" mieszkańców do nowych to częsta przypadłość w miejscowościach, gdzie nowych terenów pod budownictwo jednorodzinne jest nie wiele, a na nowych patrzy się nieufnie. Dlatego zawsze - nawet jeśli znasz opinie - warto wykonać odwierty i uzyskać opinie geotechniczną. Takie badania możesz zlecić samemu lub poprzez pracownie architektoniczne, które w wielu przypadkach wręcz wymagają takiej opinii.
W celu uzyskania pozwolenia budowlanego należy przedstawić dokumenty potwierdzające sposób dostępu do wody oraz prądu jaki i wskazanie metody odprowadzania ścieków i ogrzewania przyszłego domu. W sytuacji, gdy będziemy chcieli wykorzystać dostępne sieci z mediami będziemy musieli uzyskać odpowiednie warunki techniczne dla przyłączy:
- wodociągowego
- kanalizacyjnego
- energetycznego
- gazowego
, które uzyskamy odpowiednio w lokalnej spółce WiK oraz Energa, Enea, PGE, TAURON (prąd) oraz PGNiG (gaz).
To kolejny punkt, który będzie weryfikowany przez architekta w celu potwierdzenia możliwości dostępu do wymaganych mediów. Każde z przyłączy można zastąpić poprzez możliwości alternatywne, takie jak studnia głębinowa, przydomowa oczyszczalnia ścieków jak i rozbudowana instalacja fotowoltaiczna w celu uzyskania systemu off-grid. Jednak w większości przypadków jako minimum w celu ograniczenia kosztów budowy będziemy się starali uzyskać dostęp do 3 podstawowych mediów poprzez dostępne sieci: prąd, woda i kanalizacja. Jednak w sytuacji, gdy dostępu do tych sieci nie będziemy posiadać warto przed pierwszą rozmową mieć przemyślane sposoby alternatywne, które chcielibyśmy wykorzystać.
Ostatnia kwestia jaka może zostać poruszana będzie związana z sytuacją, gdy działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (gminnej, powiatowej etc.). W takiej sytuacji będziemy musieli przedstawić , potwierdzający dostęp do takiej drogi poprzez:
- udział w drodze wewnętrznej, która prowadzi do drogi publicznej
- dostęp na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia
Wszystkie powyższe punkty i związane z nimi formalności można spróbować rozwiązać samemu lub zlecić bezpośrednio do biura architektonicznego. Wybór należy do Was. Ja osobiście składałem wnioski o warunki techniczne dla wody, kanalizacji prądu i gazu oraz wniosek o odrolnienie. Badania geotechniczne zostały zlecone i konsultowane przez architekta, które potwierdziły opinię jaką uzyskaliśmy od sąsiadów.
Komentarze
Prześlij komentarz